과도한 재산권 제한이라는 이유로 헌법소원까지 제기 된 ‘12.16 주택시장 안정화 방안’이 위헌이라고 판결날 가능성은 없어 보인다. 부동산 가격 안정이 공익에 부합한다는 논리를 역행하기가 쉽지 않아 보이지 때문이다.
아무튼 일단은 알아야 한다. ▲ 우선 고가주택 기준을 공시가 9억원에서 시가로 변경했다. ▲ 여기에 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출(이하:주담대)에 대해 적용하는 LTV, DSR 등이 한층 강화 되었다.
♦ LTV(Loan To Value ratio : 주택담보인정비율)
주담대를 받을 수 있는 한도를 말한다. 이번 조치로 ▲ 9억원 이하분에 대해서는 40%가 ▲ 9억원 초과 부동산에 대해서는 20%가 적용 된다. ▲ 15억원 초과 아파트 구입 목적 주담대는 모든 가계, 개인사업자는 물론 법인에 대해서도 금지된다. 즉 LTV가 0%이다.
가령 시가 9억원인 주택의 LTV가 20%로 최대 1억 8천만원까지 대출한도가 된다. 여기에 세입자를 위한 최우선변제금액(서울의 경우 주택의 방 하나당 3,400만원)을 차감한다. 만약 방이 3개라면 1억 2백만원이 차감되어 대출 가능금액은 7천 8백만원이 된다.
♦ DTI(Debt To Income : 소득대비부채비율)
연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율이다. 대출자의 채무상환 능력을 평가한 후, 대출금액을 결정한다. 예를 들어 연소득이 5천만원이고 DTI가 40%라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연 2,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 이번 조치에는 DTI비율에 대한 설명은 아예 빠져 있다. DSR 만으로도 충분히 규제되기 때문이다.
♦DSR(Debt Service Ratio : 총부채원리금상환비율)
전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 주택담보대출의 원금과 이자만 계산하는 DTI와 달리 DSR은 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 주택담보대출 외에 다른 모든 금융권의 대출 원리금을 모두 반영한다. 결론적으로 가계의 모든 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 비율이다. 이 비율은 본인도 모르는 부채가 있을 수 있기 때문에 은행전산망에 대입해 봐야 정확히 알 수 있다.
DSR 한도를 은행권 40%, 비은행권 60%로 강화했다. 예를 들어 연간소득이 5,000만원이면서 주택담보대출로 원리금균등분할상환 기준으로 2억원을 금리 5%로 만기 20년간 납부하는 사람이 추가로 신용대출 2000만원을 금리 5%에 받을 경우 DSR은 47.1%가 된다.
이는 주택담보대출 원리금상환액 1584만원에 신용대출 원리금상환액 300만원을 합쳐 연간소득으로 나눈 값이다.
♦ RTI (Rent to Interest : 임대업 이자상환율)
주택임대업 개인사업자대출에 대한 임대업이자상환비율은 연간임대소득을 해당 부동산 대출의 연간이자비용 총액으로 나눈 비율을 말한다. 이 비율이 1.25배에서 이번에 1.5배로 늘어났다. 돈 없는 사람은 임대사업 하지 말라는 말이다.
맞는 말이다. 그러나 정부의 이번 규제로 부동산 가격이 하락 할 경우 LTV, DTI, DSR, RTI 등은 완화 될 수밖에 없는 게 현실이다. 그렇지 않고 그냥 둘 경우 부동산 가격의 추가하락을 초래하게 된다. 그 결과로 금융기관의 담보부실이 동반되면 재앙이 될 수 있다.
서울 시내 고층빌딩 대부분이 그 건물 안에 사는 사람이 주인이 아니라 실상은 담보대출을 해 준 금융기관소유라는 것은 엄연한 현실이다. 금융기관 부실은 2008년 미국과 같은 금융위기를 불러들일 수 있다는 경고를 무시할 수 없다. 이런 이유로 정부는 부동산 규제 정책에 대해서는 금융권 의견을 경청해야 한다. 현대인에게 무서운 것은 호랑이가 아니라 금융위기라는 교훈을 새겨야만 한다.
